Bij het huren of verhuren van een woning in Vlaanderen is een plaatsbeschrijving een belangrijk document dat vaak veel vragen oproept. Deze gids legt uit wat een plaatsbeschrijving precies is, wanneer ze verplicht is, wat er wettelijk in moet staan, en wat de rechten en plichten zijn van huurder en verhuurder — op basis van het Vlaams Woninghuurdecreet.
Deze gids gaat over woninghuur in het Vlaams Gewest. In het Brussels en Waals Gewest gelden andere regels.
Wat is een plaatsbeschrijving?
Een plaatsbeschrijving is een gedetailleerd document dat de staat van een huurwoning vastlegt op een bepaald moment: bij het begin (intrede) en bij het einde (uittrede) van de huur. Ze beschrijft nauwkeurig de conditie van elke ruimte, de installaties en de zichtbare gebreken, en dient als bewijsstuk voor zowel huurder als verhuurder.
Is een plaatsbeschrijving verplicht?
Ja. Volgens artikel 9 van het Vlaams Woninghuurdecreet zijn huurder en verhuurder verplicht om een omstandige (gedetailleerde) plaatsbeschrijving op te stellen, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Dit gebeurt ofwel terwijl de ruimtes nog onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand waarin de huurder er gebruik van kan maken. De plaatsbeschrijving wordt bij de huurovereenkomst gevoegd en geregistreerd.
Als partijen geen akkoord bereiken over de plaatsbeschrijving, kan een deskundige aangesteld worden door de rechter, op voorwaarde dat dit binnen de termijn van één maand wordt aangevraagd.
Bij uittrede is een plaatsbeschrijving verplicht zodra één van beide partijen erom vraagt (artikel 39, § 2). Ze wordt dan opgesteld uiterlijk op het moment van de teruggave van de sleutels.
Wat als er geen plaatsbeschrijving bij intrede is?
Dit heeft grote gevolgen. Volgens artikel 39, § 3 van het Vlaams Woninghuurdecreet wordt, als er bij aanvang van de huur geen omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, vermoed dat de huurder het pand ontvangen heeft in dezelfde staat als waarin het zich bevindt bij het einde van de huur — behalve als één van de partijen het tegendeel kan bewijzen. Dat vermoeden is doorgaans nadelig voor de verhuurder: zonder beginplaatsbeschrijving is het voor hem erg moeilijk om te bewijzen dat vastgestelde schade door de huurder werd veroorzaakt.
Wie mag een plaatsbeschrijving opmaken?
Een plaatsbeschrijving kan worden opgemaakt door:
- een onafhankelijke expert,
- de huurder en verhuurder samen,
- een vastgoedmakelaar of -beheerder,
- een gerechtsdeurwaarder (bij onenigheid of afwezigheid van een partij).
Een onafhankelijke expert inschakelen is aan te raden om de objectiviteit te waarborgen en discussies achteraf te vermijden — iets wat des te belangrijker is omdat het document juridisch bindend is.
Wat moet er in een plaatsbeschrijving staan?
Een correcte, omstandige plaatsbeschrijving bevat minstens:
- identificatie van alle partijen en het adres van de woning,
- de datum van opmaak,
- een gedetailleerde beschrijving van elke ruimte apart,
- de staat van muren, vloeren en plafonds,
- de conditie van installaties (verwarming, elektriciteit, sanitair),
- de meterstanden van de nutsvoorzieningen,
- foto’s als bijlage,
- de handtekening van alle partijen.
Een vage vermelding zoals “in goede staat” zonder verdere toelichting volstaat niet — de wet vereist een omstandige beschrijving.
Waarom moeten huurder en verhuurder aanwezig zijn?
De plaatsbeschrijving wordt wettelijk “op tegenspraak” opgesteld: beide partijen (of hun vertegenwoordigers) zijn aanwezig en kunnen samen de staat van de woning inspecteren en eventuele opmerkingen maken. Dat is niet zomaar een formaliteit:
- Wederzijdse controle — discussies over schade of slijtage worden meteen, ter plaatse, besproken in plaats van achteraf.
- Bewijskracht — bij een geschil geldt de plaatsbeschrijving als het sterkste objectieve bewijs. Zonder aanwezigheid of ondertekening van beide partijen heeft het document minder juridische waarde.
- Transparantie — beide partijen weten exact waar ze aan toe zijn, wat verrassingen bij het einde van de huur voorkomt.
Wat als een partij niet aanwezig kan of wil zijn?
- Verhinderd, maar akkoord: de afwezige partij kan schriftelijk een volmacht geven aan een vertegenwoordiger (bijvoorbeeld een vastgoedbeheerder), die dan mee ondertekent.
- Weigert medewerking: de andere partij kan een gerechtsdeurwaarder inschakelen om de plaatsbeschrijving eenzijdig, maar wel juridisch geldig, te laten opmaken. Bij uittrede kan ook de rechter gevraagd worden een deskundige aan te stellen, op voorwaarde dat dit binnen de maand na de ontruiming gebeurt (artikel 39, § 2).
- Ondertekent pas achteraf: dat is geen probleem, zolang dit binnen een redelijke termijn gebeurt en zonder betwisting van de inhoud. Bij twijfel of onenigheid is overleg (of uiteindelijk de vrederechter) de te volgen weg.
Plaatsbeschrijving bij uittrede
Bij het einde van de huur wordt de uittredende plaatsbeschrijving vergeleken met de intredende, om vast te stellen:
- of er schade is die niet onder normale slijtage valt,
- welke herstellingen eventueel nodig zijn,
- of, en in welke mate, dit verrekend wordt met de huurwaarborg.
De huurder is aansprakelijk voor schade die tijdens de huurtijd is ontstaan, tenzij hij bewijst dat dit buiten zijn schuld gebeurde (artikel 39, § 1). Normale slijtage en herstellingen die wettelijk ten laste van de verhuurder vallen, mogen niet worden aangerekend.
Wat kost een plaatsbeschrijving?
De kostprijs hangt af van het type pand (studio, appartement, woning, commercieel pand) en de oppervlakte, en wordt in de meeste gevallen gelijk verdeeld tussen huurder en verhuurder. Bekijk de actuele tarieven op onze tarievenpagina.
Plaatsbeschrijving volgens het Vlaams Woninghuurdecreet
Artikel 9 — Plaatsbeschrijving (bij intrede)
§ 1. De partijen zijn verplicht een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Die plaatsbeschrijving wordt opgesteld ofwel tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand waarin de huurder over het goed kan beschikken. De plaatsbeschrijving wordt bij de huurovereenkomst gevoegd en ze wordt geregistreerd.
Als de partijen geen overeenstemming bereiken, wijst de rechter bij wie de zaak aanhangig wordt gemaakt met een verzoekschrift dat ingediend is vóór het verstrijken van de termijn van één maand, vermeld in het eerste lid, een deskundige aan die de plaatsbeschrijving opmaakt.
§ 2. Als in de gehuurde plaatsen belangrijke wijzigingen zijn aangebracht nadat de plaatsbeschrijving is opgemaakt, kan elke partij eisen dat op tegenspraak en voor gemeenschappelijke rekening een bijvoegsel bij de plaatsbeschrijving wordt opgemaakt.
Artikel 39 — Teruggaveverplichting door de huurder
§ 1. De huurder is aansprakelijk voor de beschadigingen of de verliezen die gedurende zijn huurtijd ontstaan, tenzij hij bewijst dat die zich buiten zijn schuld hebben voorgedaan.
§ 2. Als een van de partijen daarom verzoekt, wordt door de partijen op het einde van de huur een omstandige plaatsbeschrijving opgesteld, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Die plaatsbeschrijving wordt uiterlijk op het moment van de teruggave en aanvaarding van de sleutels van de huurwoning opgesteld.
§ 3. Als bij de aanvang van de huur tussen de verhuurder en de huurder een omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, moet de huurder het goed teruggeven zoals hij het, volgens die beschrijving, ontvangen heeft, met uitzondering van hetgeen door ouderdom of overmacht is tenietgegaan of beschadigd en met uitzondering van hetgeen herstellingen behoeft die ten laste zijn van de verhuurder.
Als bij de aanvang van de huur geen omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, wordt vermoed dat de huurder het gehuurde goed ontvangen heeft in de staat waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs, dat door alle middelen kan worden geleverd.
Bron: Vlaams Woninghuurdecreet, geconsolideerde tekst — Vlaamse Codex
Tips voor een goede plaatsbeschrijving
- Neem voldoende tijd voor de opmaak.
- Maak scherpe, gedetailleerde foto’s van elke ruimte.
- Noteer alle bestaande schade, hoe klein ook.
- Controleer alle technische installaties en noteer de meterstanden.
- Lees het document grondig na voor je tekent.
- Bewaar het document zorgvuldig — je hebt het nodig bij het einde van de huur.
Conclusie
Een plaatsbeschrijving is meer dan een wettelijke verplichting: het is het belangrijkste instrument om discussies bij het einde van de huur te vermijden. Een objectieve, gedetailleerde plaatsbeschrijving door een onafhankelijke expert beschermt zowel huurder als verhuurder.
Plaatsbeschrijving nodig in Antwerpen?
Meridion voert plaatsbeschrijvingen bij intrede en uittrede uit in Antwerpen en omgeving, objectief, gedetailleerd en conform het Vlaams Woninghuurdecreet. Vraag vandaag nog een plaatsbeschrijving aan of bekijk eerst onze tarieven.
