Bij het einde van een huurcontract komt vaak dezelfde vraag naar boven: wie betaalt welke schade, en wat gebeurt er dan met de huurwaarborg? Dit artikel legt uit hoe plaatsbeschrijving en huurwaarborg in Vlaanderen met elkaar verbonden zijn, wat een verhuurder wel en niet mag inhouden, en wat je kan doen bij onenigheid.
Wat is het verband tussen plaatsbeschrijving en huurwaarborg?
De huurwaarborg dient als financiële zekerheid voor de verhuurder: als er bij het einde van de huur schade is die niet onder normale slijtage valt, kan die kost verrekend worden met de waarborg. Maar dat mag niet zomaar. Volgens het Vlaams Woninghuurdecreet (art. 9/art. 39) moet er zowel bij intrede als bij uittrede een tegensprekelijke, gedetailleerde plaatsbeschrijving worden opgemaakt. Die twee documenten samen bepalen of, en hoeveel, er van de waarborg mag worden ingehouden.
Zonder een intredende plaatsbeschrijving wordt de huurder trouwens vermoed het pand te hebben ontvangen in dezelfde staat als bij vertrek. Dat is een sterke bewijspositie voor de huurder, en een risico voor de verhuurder die geen intredende plaatsbeschrijving liet opmaken.
Wat mag de verhuurder inhouden van de waarborg?
Enkel wat effectief bewezen kan worden aan de hand van:
- de tegensprekelijke plaatsbeschrijving bij intrede,
- een vergelijking met de plaatsbeschrijving bij uittrede,
- facturen of bestekken voor de concrete herstelling,
- eventuele achterstallige huur of onbetaalde kosten.
Wat mag NIET worden ingehouden?
- normale slijtage door bewoning (verouderde verf, lichte gebruikssporen),
- herstellingen die wettelijk ten laste zijn van de verhuurder (bijvoorbeeld structurele elementen, boiler, ramen),
- een forfaitair “opfris”- of schoonmaakbedrag zonder onderliggende factuur.
Hoe wordt schade correct vastgesteld?
Een uittredende plaatsbeschrijving moet, net als de intredende, voldoende gedetailleerd zijn. “In goede staat” zonder verdere toelichting volstaat niet. Eventuele schade moet nauwkeurig omschreven en indien mogelijk gefotografeerd worden. Minstens even belangrijk: de herstelkost moet tegensprekelijk begroot worden, dat wil zeggen in aanwezigheid van (of met akkoord van) beide partijen. Het is niet voldoende dat de verhuurder eenzijdig een bedrag bepaalt.
Wat als huurder en verhuurder het niet eens zijn?
Bereiken beide partijen geen overeenstemming over de schade of de begroting ervan, dan is de vrederechter van het kanton waar het pand ligt bevoegd. Een verzoek tot aanstelling van een deskundige moet binnen de maand na de ontruiming van het pand worden ingediend — wie te lang wacht, verliest die mogelijkheid. Zolang de schade niet tegensprekelijk is vastgesteld, kan de verhuurder de waarborg ook niet vrijgeven.
Hoe snel moet de waarborg worden vrijgegeven?
De wet legt geen exacte termijn vast, maar de vaste rechtspraak hanteert doorgaans 1 tot 2 maanden na de eindplaatsbeschrijving als “redelijke termijn”. De huurwaarborg kan overigens nooit eenzijdig door de verhuurder of de bank worden vrijgegeven: dat kan enkel met een schriftelijk akkoord van beide partijen, of met een rechterlijke beslissing.
Hoe een professionele plaatsbeschrijving discussies voorkomt
De meeste geschillen over de huurwaarborg ontstaan niet door échte schade, maar door een gebrek aan een duidelijke, gedetailleerde en tegensprekelijke plaatsbeschrijving bij aanvang of einde van de huur. Een verslag opgesteld door een onafhankelijke expert, met uitgebreide fotoreportage en een nauwkeurige beschrijving van elke ruimte, is precies waarmee dat soort discussies vermeden wordt — of, als het toch tot een vrederechter komt, het sterkste bewijsstuk is.
Meridion voert plaatsbeschrijvingen bij intrede en uittrede uit in Antwerpen en omgeving, telkens objectief, gedetailleerd en conform het Vlaams Woninghuurdecreet. Bekijk onze tarieven of vraag vandaag nog een plaatsbeschrijving aan.
Veelgestelde vragen
Mag de verhuurder een vast schoonmaakbedrag inhouden zonder factuur? Nee. Enkel als het pand niet behoorlijk werd opgeleverd, en dan enkel op basis van de werkelijke kost (bijvoorbeeld een factuur van een schoonmaakfirma). Een vast forfait zonder onderbouwing is niet afdwingbaar.
Wat als er geen plaatsbeschrijving bij intrede werd gemaakt? Dan wordt de huurder vermoed het pand te hebben ontvangen in dezelfde staat als bij vertrek. De verhuurder moet dan zelf bewijzen dat de schade door de huurder werd veroorzaakt, wat in de praktijk zeer moeilijk is.
Wie moet naar de vrederechter stappen bij onenigheid? Elke partij kan dat doen, maar wie de waarborg (gedeeltelijk) wil laten inhouden voor schade, doet dat best snel: het verzoek tot aanstelling van een deskundige moet binnen de maand na de ontruiming van het pand.
Bronnen:
